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读懂地产只需从5个角度看十家房企

2018-12-03 16:36:21

读懂地产只需从5个角度看十家房企

从2008年的王石拐点门,松山湖会议郁亮替身乌龙,到2014年4月底的毛大庆事件,找到一个共同点:事件发生之际,楼市正处于临界点。

2008年,王石登高一呼,意见的强大话语磁场无限催化,随后预言变成现实,市场加速下坠;2014年,毛大庆言论其实是被众看客视为万科的化身,而万科标签举足轻重,是全行业有全面群众动员能力的房企,在判断短期趋势的准确性上,无第二家房企可比。因此,业内忧虑的是,6年前那一幕是否会重现?

攸克君假期无事,心里一直在追问:万科的标本信号意义为什么这么强?还有那些上市房企可以具备这样的 灯塔效果 ?

攸克君倾尽自身学识,刨出了十家公司,试图从不同的角度与侧面素描中国房地产。您若闻之大惊,不妨扔来板砖。

一、从万科与保利的销售面积、单盘去化速度,可判断中国线城市的房地产市场温度。短期效果尤佳,长期效果也不错。

理由:万科与保利都属于高周转、主流定位公司,144平米以下户型占比都在九成以上。万科目前大约进入60城市,近400个项目,保利则进入49城市,共228个项目。这些基本涵盖了中国的一至二线城市,其中保利土地储备占比近80%都在一二线城市,近几年每年销售面积达1000万平米以上。全国化布局已经完成(项目够多),产品线标准化(产品客群定位明晰,分析性强),加上稳定的年销售面积(体量够大),以及财务模型决定了的货如轮转模式(公司基因),都强化了它们的标本意义。

二、从恒大与碧桂园的销售面积、存货结构,可判断中国线楼市的市场温度。

理由:基本上与万科、保利类似。尤其是恒大,过去12个月里虽然展开了向一二线的高成本奔袭,但尾大不掉,在资本市场眼里,仍是标准的三四线概念股。目前,恒大地产进入147个城市,项目数达到291个,样本数量是达标的。恒大在售的223个项目分布在147个城市,其中,二线城市仅有22个,三线城市有101个。在超过1.5亿平米的土地储备中,三四线占比超过一大半。

过去两年,三四线楼市库存巨大,成交放缓,恒大的销售额立即呈现了一条与之相吻合的清晰曲线。过去四年,恒大地产销售额一直正增长,但增速一路下行。自2011年后,恒大一直引以为傲的销售面积也翻身向下,从50%的年增速跌至负增长(2013年,首次)。

三、从龙湖地产与华润置地的资金成本,可判断海外资本市场对于中国房地产业的风险指数。

理由:资本市场对风险进行定价,主要落在一个指标上:钱贵还是便宜。龙湖地产与华润置地销售额都在500亿元以上,体量都够大,愿意遵守游戏规则,是资本市场乐意亲近的小伙伴。龙湖以6%、华润以5%的融资成本,分别是民企与国企中的者。民企龙湖行走江湖,没有太大背景,靠的是好产品,以及正面形象带来的资本红利,对0.5%的资金成本都非常敏感,因此也有动力去维护资金成本上的优势。华润更是如此,大规模开发商业地产,势必在资金成本上更为节制,保持优势的动力也更强。在这种背景下,一旦龙湖与华润的债券、银团贷款或高息票据成本开始上升,那大多意味着外部对地产风险的评估趋向于悲观。

四、从阳光城与泰禾的跳跃式扩张、拿地动作与负债率,可评估中国房地产业的杠杆程度。

理由:高杠杆是它们公开书写的通行证。阳光城与泰禾是顺周期趋势下的顺驰翻版,至少在赌性上是类似的。在行业拐点之前,这两家公司是地产成功学的杰出代言人,一家是大量地使用信托,一家是将每个抵押物的含金量都压榨干净,手段之登峰造极业内只有目瞪口呆的份。它们很可能非常成功,也可能下场悲惨,这取决于将所有房子都卖出之前,市场会不会给出足够的时间与空间。但是,一个常识是,不管结果如何,向上与向下的系数是一样的。

五、从万达与华夏幸福基业的生意模型、生意边界,可评估当今地方政府究竟喜欢什么样的房地产公司,它们不断变化的真实口味是什么样的?

理由:毫无疑问,地方政府喜欢有钱、同时可以带来资金的公司,但他们的喜好也在变化甚至升级。之前,万达广场可以一招鲜吃遍天,但在兴建了85个万达广场后,王健林也不得不把自己的生意版图扩展到万达城,因为按照万达的描述,万达城带来的商业资源、信贷资源与改写一个城市面貌的商业能力,超越了绝大多数地方政府的想象。

万达证明了一点,地方政府既希望把地卖出去,又希望要税收、就业与各种巨量的商业资源。如果两者发生了冲突,地方政府会青睐筹码更多的一方。

华夏幸福基业把准了这个脉。不管产业是噱头、标签还是未来的金矿,它都是华夏幸福生意闭环中的重要一个环节;面对地方政府时,产业就是的谈判筹码与敲门砖。

现在我们在华夏幸福基业的年报看到的是,它的营收构成,作为产业配套的传统住宅销售仍占绝大份额,而公司向各地推销的产业园区开发,实则贡献一般。但当初打动地方政府的,一定是仅占20%份额的产业园区开发及其招商引资,另外的80%只是陪衬或者说配套。华夏幸福的王文学当然深知其中道理,他在美国硅谷兴建研发基地(美其名曰高科技孵化器),不过是想借墙外之花来增添墙内之草的香味。

如果说驾驭娴熟的政商关系,是王文学获得巨量土地的秘诀,那么,当画卷展开,产业的成色就决定了华夏幸福基业能行走多远的点金之笔。简而言之,如果华夏幸福基业能够将产业园区的比重提高到40%甚至60%,那它一定是一家前途无量的上市公司。前提是,它的大厂模式确实能够复制到无锡、嘉善、沈阳、青岛、武汉等城市。

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