申万宏源:土地改革加速 农村当自强

2019-12-05 05:26:11 来源: 汕头信息港

申万宏源:土地改革加速 农村当自强 2017-06-14 类别: 机构: 研究员:

[摘要]

本期投资提示:

土改试点还剩7个月截止,试点扩容和督察令土改升温。2017年以来,政府对土地改革的态度从“审慎稳妥”转变到“统筹推进”。一方面因为,2015年1月提出的农村土改试点的“四项任务”到2017年底截止,目前时间紧迫,倒逼土改加速。另一方面,对于“三项试点”:征地制度、宅基地、集体经营性建设用地入市,在6、9月有两轮督查落实,推进土改试点落地。近期土改政策相继出台:6月9日农业部宣布在29县试点基础上新增100家;6月12日财政部印发《开展农村综合性改革试点试验实施方案》。政策密集出台,土改再次升温。

受粮价影响,农村土地短期升值空间有限。理论上,土改将增加土地流动性,促使资产升值。但地价还是受低粮价制约。受供给侧改革影响,玉米价跌,短期很难回到高位,此外水稻今年开展供给侧改革的预期也较高,未来价格走势不乐观。由于粮食是耕地的主要产出,因此长期承压的粮价将影响未来土地的升值空间。

土地流转促使耕地集中,利于大型农村经营主体和优质农业上市公司。土改为农民提供了卖地进城的额外选择,土地流转导致土地向剩下的农民集中,土地规模化、集约化程度增加,也造成需求集中,使农资企业可以通过互联网与新农村经营主体直接接触,减少中间环节,提高优质农产品流通速度,长期利好优质农资企业。

土改长期将增加土地供应面积,缓解一二线城市住宅用地困局。随着城镇化推进,城市建设用地面积面临不足,而农村集体建设用地入市将盘活闲置土地资源,缓解一二线城市因供求不平衡导致的房价增速过高等问题。

土改有助于三四线城市去库存,预计截至2020年因城镇化带来的去库存面积约为5.6亿平方米。农村集体土地产权改革、经营性建设用地的出让、租赁和入股,为农民增收。截至2013年底,全国农村集体经营性建设用地面积为4200万亩,按80%比例出售计算,以33个试点地区集体建设用地出让的均价计算(50亿元、4500亩),在提取32%/12%的土地增值收益调节金下,农民人均可获得收入为4.3-5.6万元。按2016年全国商品房销售均价7202元/平米和三成首付,一个三口农村家庭可支付约77平米的住宅首付。

推荐三条投资主线:1、宅基地制度改革将加快城中村改造进程,宅基地和小产权房屋改造是政府工作重点,利好政府资源雄厚、旧城改造经验丰富的房企如:招商蛇口、新湖中宝。2、直接参与土地流转的企业受益,如辉隆股份;而且将释放更多农村劳动力,并退出宅基地,转为城镇居民,推动城镇化,利好布局三四线的房企如:中南建设、云南城投、荣盛发展。3、中长期看,土改利好化肥企业和农业公司,如隆平高科、登海种业,并带动农村消费升级,利好农村收入提升的消费品公司,但短期业绩影响有限。

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